Vente aux enchères d’une maison : comment ça marche ?

Vente aux enchère de sa maison : comment ça marche ?

Saviez-vous que n’importe quel propriétaire peut vendre sa maison aux enchères ? Probablement pas : cette méthode de vente est encore peu connue en France. Très en vogue dans les pays anglo-saxons, elle présente pourtant des avantage certains et tend à se démocratiser de plus en plus sur le vieux continent.

Oubliez les clichés et les idées reçues : l’enchère immobilière est aussi intéressante pour le vendeur que pour l’acquéreur. Elle ne demande pas de conditions ni de connaissances particulières. Il vous suffit juste d’en comprendre le fonctionnement avant de vous lancer !

La vente aux enchères d’une maison : comment ça marche ? C’est ce que nous allons voir ici !

Quelles sont les étapes d’une vente aux enchères ?

Pour vendre votre maison aux enchères, vous n’avez pas besoin de passer par une agence immobilière. Toutefois, plusieurs étapes essentielles doivent être respectées. Voyons ensemble lesquelles !

Le choix du notaire ou de l’immobilier interactif

Comme n’importe quelle transaction immobilière, recourir à un notaire est obligatoire pour l’acte définitif de vente. Un notaire est avant tout un professionnel du droit, un officier public exerçant dans un cadre libéral. Sa mission est de recueillir, de conserver et d’authentifier tous documents et actes juridiques. En somme, il est le garant de la sécurité juridique des transactions immobilières.

Dans le cadre d’une enchère immobilière notariale, votre notaire sera votre partenaire privilégié puisqu’il vous accompagnera dans le processus de vente de A à Z. La première étape est donc le choix du notaire, qui vous revient. La Chambre des notaires de votre département peut vous transmettre la liste de tous les notaires officiant près de chez vous.

Vous pouvez également choisir de ne pas recourir à un notaire pour l’organisation de la vente en passant par une vente immobilière interactive, via une agence immobilière ou de particulier à particulier. Notez que le passage devant le notaire pour la signature de l’acte définitif de vente reste obligatoire.

L’estimation du bien à vendre et la fixation du prix

Une fois le notaire choisi, celui-ci estimera le prix de vente de votre bien. L’estimation d’un bien immobilier se fait sur la base de critères précis et objectifs. L’estimation du notaire est totalement impartiale et vous donne une idée très précise de la valeur de votre bien sur le marché. Le bien estimé, le vendeur a toujours son mot à dire : il doit valider l’estimation faite par le notaire.

Ensuite vient le moment de fixer le prix. Dans des enchères classiques, le bien immobilier est en moyenne mis entre 75 et 80% de sa valeur réelle. De ce fait, il permet de laisser une petite marge de manœuvre aux futurs enchérisseurs, et rend le bien attractif dès le départ. Toutefois, la mise à prix n’est pas obligatoire : si le vendeur le souhaite, il est possible de ne pas en mettre. Dans ce cas là, un prix de réserve (ou prix plancher) sera fixé.

L’établissement d’un cahier des charges

Vous avez choisi votre notaire, vous avez validé l’estimation et le prix de vente de votre maison (ou, à défaut, son prix de réserve). Que reste-il à faire maintenant ? De votre côté, plus grand chose : dans l’Immo Interactif ®, c’est le notaire qui se charge du reste. Il lui faudra ensuite établir un cahier des charges de votre maison.

Celui-ci comportera un descriptif détaillé du bien à vendre, ses caractéristiques, les conditions de vente, l’origine de propriétés, les diagnostics, les documents du syndic, l’état descriptif de division et le règlement de copropriété… C’est un document très important car c’est lui qui va renseigner les futurs acquéreurs sur le bien. Il peut être consulté à l’étude du notaire au moins trois semaines avant la vente.

Organisation de la journée d’enchère immobilière

Le notaire a la responsabilité d’organiser la journée d’enchère immobilière. Il s’occupe également de toute la communication et publicité du bien via le journal d’annonces légales du département, la chambre des notaires de son département, ou d’autres support comme internet ou des plateformes en ligne spécialisées. Une date est choisie pour le déroulement des enchères.

Dès lors, les personnes intéressées par le bien et souhaitant enchérir doivent s’inscrire. Pour se faire, elles doivent remettre au notaire

  • Une autorisation d’enchérir, signée en deux exemplaires ;
  • Un chèque de consignation à l’ordre du notaire (en moyenne 20% de la mise à prix de départ, ce montant est déterminé à l’avance dans le cahier des charges).

Ensuite, les potentiels acquéreurs n’ont plus qu’à se donner rendez-vous le jour des enchères !

Les acquéreurs potentiels enchérissent

Vient enfin le moment des enchères : le notaire, le vendeur et les potentiels acquéreurs se réunissent pour vendre le bien. Les enchères n’ont plus obligatoirement lieu dans des salles d’enchères. Elle peut être en effet directement dans des salles d’enchères virtuelle, via des plateformes en ligne spécialisées. C’est l’immobilier interactif.

Plusieurs types d’enchères existent :

  • Les enchères progressives classiques (ou vente à la bougie) : partant d’un prix de départ plus bas que la valeur réelle du bien, les prix monte progressivement au fur et à mesure des enchères.
  • Les enchères dégressives (ou vente au cadran) : à l’inverse des enchères progressives, on part délibérément d’un prix plus élevé que la valeur réelle du bien, qui diminue progressivement dans le temps. Le premier enchérisseur à faire une offre gagne l’enchère, sous réserve d’acceptation de l’offre par le vendeur.

Les enchères terminées, d’autres acheteurs potentiels peuvent toujours se manifester, mais disposent d’un délai maximal de 10 jours pour surenchérir. En outre, la surenchère doit être supérieure d’au moins 10% au prix d’adjudication. Elle donnera alors lieu à une nouvelle vente aux enchères, dont la mise à pris sera à hauteur de la surenchère.

L’acquéreur définitif paye le bien

Passé le délai de surenchère maximal de 10 jours, le dernier enchérisseur devient l’acquéreur et ne dispose d’aucun délai de rétractation dans le cadre d’une vente interactive notariale. C’est une des différence principale avec un achat immobilier classique. L’acquéreur dispose ensuite d’un délai maximal de 45 jours pour payer la totalité du bien.

Pour une vente en immobilier interactif, l’acheteur dispose des mêmes droits de rétractation que pour une transaction classique.

Quels sont les frais d’une vente aux enchères immobilière ?

Pour une vente aux enchères immobilière, pour le vendeur, aux frais de notaire (ou frais d’acquisition) doivent s’ajouter la TVA immobilière, si le bien y est soumis. Il devra également régler tous les diagnostics techniques obligatoires préalablement à la vente, mais également tous les documents nécessaires à l’élaboration du cahier des charges, tels que le titre de propriété, le règlement de copropriété…). Toutefois, si la maison est vendue au prix de réserve, le vendeur n’aura aucun frais de notaire à payer.

Pour l’immobilier interactif, vous devrez rémunérer la plateforme via le versement d’un pourcentage sur la vente (une commission).

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